解体工事の契約書の記載項目とトラブル防止のチェックポイント

「解体業者から契約書の提示がなく、何を記載すればトラブルを防げるのか分からない。追加費用や産業廃棄物処理の責任の所在も、後になって揉めたくない」

こうした疑問に答えます。

解体工事の契約書は、建設業法第19条に基づき工事内容や請負代金などの法定事項を明記し取り交わす書面です。

本記事を読めば、追加費用や廃棄物処理の責任の所在まで契約書で明確にでき、契約後のトラブルを未然に防げます。ぜひ最後まで確認してください。

解体工事の契約書はなぜ必要か建設業法上の根拠

解体工事の契約書は、施主と解体業者を守るために欠かせない書類です。書面で契約を取り交わす際には、必要事項の網羅だけでなく契約金額に応じた工事請負契約書の印紙税（収入印紙の貼付義務）にも注意を払う必要があります。理由は、建設業法という法律が契約内容の書面化を義務づけているためです。

実際、解体工事を含む建設工事では、口約束だけで着工すると発注者と受注者の双方がトラブルに巻き込まれやすくなります。契約書を交わすことで、工事内容や金額をめぐる認識のズレを防ぎ、安心して工事を任せられる関係を築けます。

建設業法で定められた契約書面化の義務

解体工事の契約は、建設業法第19条によって書面化が義務づけられています。この条文は、建設業許可の有無にかかわらず、解体工事を含むすべての建設工事の請負契約に適用される原則です。

理由は、比較的高額になりやすい工事において、契約内容が不明確なまま進むとトラブルが起きやすいためです。

建設業法第19条は、契約締結にあたって次のような法定事項を書面に記載し、署名または記名押印のうえ相互に交付することを求めています。

• 工事内容
• 請負代金の額
• 工事着手・完成の時期
• 天災など不可抗力による工期変更や損害負担の定め
• 価格変動に基づく代金額または工事内容の変更に関する定め
• 工事の変更や中止による損害負担の定め
• 契約に関する紛争の解決方法

これらは書面に残すべき最低限の項目であり、解体工事請負契約書には全部で14〜16項目程度の記載が求められます。1つでも記載が漏れていると、法定要件を満たさない契約書とみなされる可能性があります。

なお、書面は紙に限らず、双方が合意すれば電磁的記録による契約も認められています。

契約書を交わさない場合の罰則とリスク

建設業法第19条そのものには、違反した場合の直接的な罰金規定はありません。しかし、契約書を交わさずに解体工事を進めると、行政処分という形で重いリスクを負うことになります。

国土交通大臣や都道府県知事は、契約書面の不交付を含む建設業法違反を確認すると、まず是正を求める指示処分を行います。指示処分に従わない場合や違反の程度が悪質な場合は、1年以内の営業停止処分に進み、それでも改善が見られなければ建設業許可の取消しという最も重い処分に至ります。

営業停止命令に反して営業を続けた場合は、懲役や罰金といった刑事罰の対象にもなります。

以下は、違反の内容と想定される処分の関係を整理した表です。

行政処分は業者側の信用に直結するため、施主にとっても契約書がない業者を選ぶこと自体が大きなリスクになります。契約書のない解体業者には工事を依頼しない姿勢が、トラブル回避の第一歩といえます。

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注文書や注文請書で代用できるか

解体工事の契約は、請負契約書を1通作成する方法のほかに、注文書と注文請書のやり取りで成立させる方法もあります。民法上は、発注者が発行する注文書が契約の申込みにあたり、業者側が返送する注文請書がその承諾にあたるため、両者の合意があれば法的に有効な契約関係が成立します。

ただし、建設業法上は注意が必要です。一般的な注文書・注文請書の書式には、工事内容や請負代金額、工期、支払方法といった基本項目は記載されていても、次のような法定事項が漏れているケースが少なくありません。

1. 天災その他不可抗力による工期の変更または損害の負担に関する定め
2. 遅延利息や違約金その他の損害金に関する定め
3. 契約に関する紛争の解決方法

これらの項目が欠けたまま注文書・注文請書だけで契約を済ませると、建設業法第19条の要件を満たさない契約となる可能性があります。実務上は、基本契約書で共通条件をあらかじめ定めておき、個別の工事ごとに注文書・注文請書を交わす二段階方式が推奨されています。

この方法であれば、都度の書類作成の手間を抑えながら、法定記載事項を漏れなく満たす契約関係を築けます。

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解体工事の契約書に盛り込むべき記載項目

解体工事の契約書には、工事内容から代金、廃棄物処理まで幅広い項目を明記する必要があります。項目が漏れると、着工後のトラブルや追加費用の言い分の食い違いにつながるためです。

ここでは実務上とくに重要な5つの記載項目を、具体的な書き方とあわせて解説します。

工事内容と解体範囲の明記

契約書には、解体する建物・構造物の範囲を具体的に記載することが欠かせません。この段階で見積段階の法定福利費とは建設業の保険料計算根拠となる作業内訳などを明確にしておくことが重要です。範囲があいまいなままだと、施主と業者の間で「どこまでが工事対象か」の認識がずれ、追加費用の請求につながりやすいためです。

記載すべき内容は次のとおりです。

• 解体対象の建物名・所在地・構造・階数・延床面積
• 建物本体だけでなく、附属物（塀・カーポート・庭木・物置など）を解体するかどうか
• 残置物（家財道具など）の撤去を含むかどうか
• アスベストなど有害物質の事前調査結果と対応方法

とくに残置物の扱いは見落とされがちです。残置物の撤去が契約範囲に含まれていないと、着工直前に別途費用を請求されるケースがあります。

契約書の段階で解体範囲を写真や図面とあわせて特定しておくと、後々の認識違いを防げます。

工期と契約解除の条件

工期については、着工日と完成予定日を具体的な日付で明記し、遅延した場合の扱いも定めておく必要があります。2025年12月に全面施行された改正建設業法では、著しく短い工期での契約締結が発注者・受注者の双方に禁止されており、無理のない工期設定が業者側にも求められるようになりました。

契約解除の条件としては、次のような項目を盛り込みます。

1. 天災など不可抗力による工期変更や損害負担の定め
2. 契約者の債務不履行(工事未着手・工期内完成の見込みなしなど)による解除条件
3. 解除時の損害賠償や違約金の算定方法
4. 解除に至るまでの催告手続き(期限を定めた履行の催促)

台風や大雨のような不可抗力による遅延は、契約者の責任を問えない事情として扱われるのが一般的です。一方、正当な理由なく着工が遅れる場合や、工期内に完成する見込みがなくなった場合は、催告のうえで契約解除が可能な条項を設けておくと、トラブル時の対応がスムーズになります。

請負代金と支払い条件

請負代金の金額と支払い方法は、契約書のなかでもとくに慎重に確認すべき項目であり、取引先がインボイス制度は建設業の要件にどう対応しているかによって消費税額の処理方法が影響を受けることも意識しておく必要があります。解体工事の支払い方法には、工事完了後に全額を支払う一括払いのほか、着手金と完成払いに分ける2回払い、着手金・中間金・完成払いに分ける3回払いがあります。

以下は、支払い方法ごとの特徴を整理した表です。

着手金の相場は総額の2分の1から3分の1程度とされていますが、業者によっては総額の10〜30%を契約金として求める場合もあります。着手金が総額の70%や80%に達するような契約は、資金回収を急ぐ悪質な業者の可能性があるため注意が必要です。

契約書には、支払い金額・支払い時期・振込先を具体的に明記し、口頭での取り決めを残さないようにしましょう。

追加工事や追加費用の取り扱い

解体工事では、着工後に地中埋設物やアスベストなどが見つかり、追加費用が発生するケースが少なくありません。地中埋設物はおおむね2割程度の現場で見つかるとされ、追加費用のトラブル原因としてもっとも多い項目のひとつです。

契約書には、次のような追加費用の取り扱いを明記しておく必要があります。

• 追加工事が発生する具体的な条件(地中埋設物・残置物の追加発見など)
• 追加費用が発生した場合の見積もり提示と施主の承諾手続き
• 承諾前に着工した追加工事費用を請求できないこと
• 追加費用の上限や単価の目安

見積書に「解体工事一式」や「処分費別途」といった曖昧な表現しかない場合、後からあらゆる項目を追加請求される余地を業者に与えてしまいます。契約書の段階で、追加費用が発生する条件と承諾の手順を明確にしておくことが、費用トラブルを防ぐ最大のポイントです。

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産業廃棄物処理の責任分担

解体工事から発生する産業廃棄物の処理責任は、廃棄物処理法第21条の3により、下請業者が実際の解体作業を行った場合でも元請業者が排出事業者とみなされます。つまり、産業廃棄物処理委託契約の当事者となり、マニフェスト(産業廃棄物管理票)を交付して最終処分まで確認する責任は元請業者が負います。

契約書には、次の項目を明記しておきましょう。

• 産業廃棄物の処理を元請業者が委託すること
• 委託先の処理業者が都道府県知事等の許可を保有していること
• マニフェストの交付・保管の手続き
• 産業廃棄物収集運搬業許可・処分業許可の確認方法

マニフェストの不交付や虚偽記載、保管義務違反には、1年以下の拘禁刑または100万円以下の罰金という罰則が定められています。契約書に処理責任の所在を明記しておくことで、万が一の不法投棄などが発覚した際にも、責任の範囲をめぐる争いを避けられます。

解体工事契約書のチェックポイントと注意点

解体工事の契約書は、記載項目がそろっているだけでは安心できません。金額の整合性や責任範囲まで踏み込んで確認することで、着工後のトラブルを防げます。

ここでは、契約締結前に必ず見ておきたい4つのチェックポイントを解説します。

見積書との金額の整合性を確認する

契約書の金額は、事前にもらった見積書の内訳と一致しているか確認が欠かせません。見積書と契約書で金額や項目の書き方が食い違っていると、着工後に聞いていない費用を請求される原因になります。

確認すべきポイントは次のとおりです。

• 見積書の総額と契約書の請負代金が一致しているか
• 「解体工事一式」のような大まかな表記だけで、内訳が省略されていないか
• 残置物撤去費・処分費・諸経費が別枠で加算されていないか
• 値引きや割引が適用されている場合、契約書にも反映されているか

見積書には内訳が細かく記載されていても、契約書側では合計金額しか書かれていないケースがあります。この場合、後から内訳の解釈をめぐって業者と揉める可能性があるため、契約書にも見積書と同等の内訳を添付してもらうよう依頼しましょう。

近隣対応と安全管理に関する条項

解体工事では、騒音・振動・粉じんによる近隣クレームが発生しやすく、契約書に近隣対応の責任分担を明記しておく必要があります。騒音規制法・振動規制法では、指定地域内で特定建設作業を行う際、作業開始の7日前までに市区町村への届出が義務づけられています。

契約書に盛り込むべき項目は次のとおりです。

1. 近隣への事前説明・挨拶を業者が実施する
2. 特定建設作業に該当する場合の届出手続きの主体を定める
3. 作業時間帯の制限を明記する(原則7時から19時、1日10時間以内など)
4. 騒音・振動・粉じん対策の具体的な内容を記載する
5. 近隣からクレームが発生した場合の一次対応窓口を決める

届出の有無にかかわらず、業者は周辺住民に対して工事の概要や作業時間、防止対策について事前に説明し、理解を得ることが求められます。この説明義務を契約書上でも業者側の責任として明記しておくと、近隣トラブル発生時の対応がスムーズです。

損害賠償責任の範囲を確認する

解体工事中に近隣の建物や通行人に損害を与えた場合の賠償責任は、民法第709条に基づき、原則として工事を実施した業者が負います。契約書に賠償責任の範囲や保険加入の有無を明記していないと、事故発生時に施主が責任の一部を負わされるリスクがあります。

確認すべき項目は次のとおりです。

• 工事に起因する第三者への人身・物損事故について業者が責任を負う旨の条項
• 業者が加入している賠償責任保険の種類と補償上限額
• 地盤沈下・振動・騒音による損害が保険の免責事項に含まれていないか
• 保険証券の写しなど、加入を証明する書類の提出

賠償責任保険が対象とする事故と、対象外になりやすい事故は次のとおり整理できます。

契約前に保険証券の写しを提示してもらい、補償範囲と免責事項を確認しておくことが、万一の事故に備える最も確実な方法です。

印紙税の取り扱いを確認する

解体工事の請負契約書は課税文書にあたり、契約金額に応じた収入印紙の貼付が必要です。建設工事の請負に関する契約書には軽減措置が適用され、令和9年3月31日までに作成されるものは記載金額に応じて税額が軽減されます。

軽減措置適用後の印紙税額は次のとおりです。

電子契約で締結する場合、印紙税は課税されません。印紙税法は紙の文書を課税対象としており、電磁的記録は課税文書の作成にあたらないというのが国税庁の見解です。

紙の契約書と電子契約のどちらを選ぶかで印紙代の負担が変わるため、契約前に確認しておく価値があります。

解体工事契約書の作成から締結までの流れ

解体工事の契約書は、見積もり依頼から締結まで段階を踏んで準備することで、記載漏れや認識違いを防げます。

ここでは、契約締結までの手順、添付すべき書類、電子契約で締結する方法の3つに分けて解説します。

契約締結までの手順を知る

解体工事の契約は、見積もり依頼から現地調査、業者決定、契約締結という順序で進みます。手順を事前に把握しておくことで、業者とのやり取りに漏れがなくなり、契約内容の確認にも余裕を持てます。

一般的な流れは次のとおりです。

1. 複数の解体業者に見積もりを依頼する
2. 業者が現地調査を行い、建物の構造や敷地の状況を確認する
3. 見積書の内容を比較し、費用と工事内容の妥当性を検討する
4. 依頼する業者を決定する
5. 本契約に向けた打ち合わせを行い、工期や工法、支払条件を具体的に詰める
6. 契約書を取り交わす

現地調査の段階では、建物の構造や延床面積だけでなく、アスベストの有無や近隣状況も確認されます。この調査結果が見積金額の根拠になるため、契約前に調査内容と見積書の対応関係を確認しておくと、契約書の記載内容も理解しやすくなります。

業者決定後の打ち合わせでは、見積書の内容をもとに工期スケジュールや工法を具体的に確認しながら契約条件を固めていきます。この段階で疑問点を解消しておくことが、契約書の内容に納得したうえで押印するための前提になります。

契約書に添付すべき書類を揃える

解体工事の契約書には、契約書本体だけでなく複数の書類を添付する必要があります。書類がそろっていないと、建設リサイクル法上の説明義務を果たせず、着工後の手続きにも支障が出るためです。

契約前に業者から提示・確認しておくべき書類は次のとおりです。

• 見積書(契約書の金額と対応する内訳を記載したもの)
• 建設リサイクル法に基づく分別解体等の計画に関する書面
• 案内図と建物全体が分かる外観写真、または平面図・立面図・配置図
• 工程表(着工から完了までのスケジュールを示したもの)
• アスベストなどの有害物質に関する事前調査結果

このうち建設リサイクル法に関する書面は、床面積80平方メートル以上の建築物解体など対象工事に該当する場合、契約前に元請業者から発注者への書面による説明が義務づけられています。説明の際には、分別解体等の方法、解体工事に要する費用、再資源化等に要する費用を明記した書面を交付しなければなりません。

工程表と外観写真・図面は、着工7日前までに行う都道府県知事等への届出でも添付書類として求められます。契約段階でこれらの書類を確認しておくと、届出の準備もスムーズに進みます。

電子契約で締結する方法

解体工事の契約書は、紙の書面だけでなく電子契約でも締結できます。電子契約を利用する場合、インボイスの請求書の書き方は建設業の適格請求書の要件を満たす請求データと連携することで、事務処理をより効率化することが可能です。建設業法第19条第3項が、相手方の事前承諾を条件に、電磁的措置による契約を書面交付とみなす規定を設けているためです。

電子契約を導入する際の主な手順は次のとおりです。

1. 利用する電子契約システムの種類と記録方式を相手方に示す
2. 相手方から電子的な方法で契約を行うことについて承諾を得る
3. 見読性・原本性・本人性の3つの要件を満たすサービスを選ぶ
4. 電子契約サービス上で契約書データを送付し、電子署名を行う
5. タイムスタンプを付与し、改ざんされていないことを証明する

事前承諾は、電子契約書を送付する前に取得しておく必要があります。承諾を得る方法は書面でもメールでも構いませんが、どのシステムをどのような記録方式で使うかを、あらかじめ相手方に示しておくことが前提です。

国土交通省は2025年9月30日付でガイドラインを改定し、立会人型(事業者署名型)の電子署名サービスについても適法性を明確にしました。これにより、クラウド型の電子契約サービスを使った解体工事の契約締結が選びやすくなっています。

電子契約サービスを選ぶ際は、契約内容を保存・印刷できるか、公開鍵暗号方式による電子署名と電子証明書の添付手続きに対応しているかを確認しましょう。これらの技術的基準を満たすサービスであれば、建設業法上も書面交付と同等の効力を持つ契約として扱われます。

まとめ：解体工事の契約書は建設業法に基づき必ず取り交わす

解体工事の契約書は、建設業法第19条により書面化が義務づけられた重要な書類です。工事内容や請負代金、工期といった法定事項が1つでも漏れると、法定要件を満たさない契約になってしまいます。契約書がないまま着工する業者には、行政処分のリスクも及ぶため注意が必要です。

契約書には、解体範囲や残置物の扱い、支払い条件、追加費用の発生条件、産業廃棄物処理の責任分担まで具体的に明記しておくことが欠かせません。見積書との金額の整合性や近隣対応、損害賠償責任の範囲、印紙税の扱いも、締結前に必ず確認しておきたいポイントです。契約から締結までの流れを把握し、必要書類をそろえておけば、記載漏れや認識違いを防げます。

本記事の内容を押さえておけば、解体工事の契約書に不安を抱えたまま着工することはなくなります。記載項目やチェックポイントを踏まえた契約書を交わし、追加費用や近隣トラブルのない解体工事を進めましょう。契約書の内容に不明点がある場合は、お気軽にお問い合わせください。

解体工事の契約書に関するよくある質問